Разговор девелопера с социальным проектировщиком
Встречаясь с девелоперами, мы отвечаем на одни и те же вопросы.
Здесь мы собрали типичные вопросы, чтобы дать на них краткие и простые ответы.

Кто вы?
Мы группа социологов и урбанистов. Нас объединяют общие цели и ценности. Если в двух словах: мы развиваем города. Мы существуем как «горизонтальная» сеть Центров Прикладной Урбанистики (ЦПУ) более чем в ста городах России.Здесь можно узнать больше.
Что вы мне предлагаете?
Создать в вашем жилищном проекте общественно-культурный центр (ОКЦ). Мы имеем технологию и успешный опыт такой работы. Вы строите большой жилищный проект и хотите, чтобы он ещё больше отличался от конкурентов и привлекал ещё больше новых жителей. Вы выступаете заказчиком, мы — исполнителем.
Зачем вообще нужен общественно-культурный центр (ОКЦ)?
Это место, где жители могут знакомиться и общаться друг с другом. Здесь они договариваются об общих проектах и мероприятиях, а затем самостоятельно реализовывают их. Иногда жители выбирают название «комьюнити-центр», «соседский центр», «общественный центр», «культурный центр» или ещё какое­-нибудь —­ это не важно.
Ничего нового, мой отдел рекламы и так всё это делает.
Ваш отдел рекламы сам придумывает для жителей события и акции. Эти мероприятия не всегда востребованы жителями. Наше отличие в том, что мы мотивируем жителей самостоятельно придумывать и своими силами реализовывать то, что им действительно нужно. Опыт показывает, что их запросы более глубоки, чем организация праздников и субботников: им нужно переобучение, удаленный офис, бизнес-­стартапы, библиотеки, студии, мастерские, клубы по интересам. Никакой отдел рекламы не умеет считывать эти запросы жителей и тем более реализовывать их.
Что конкретно из себя представляет ОКЦ?
Как правило, это помещение 100­–300 м2, рассчитанное на 300­–500 семей. Жители сами проектируют и наполняют это место тем, чем считают нужным. Совместная деятельность жителей не ограничивается стенами помещения, а охватывает территорию внутри и за пределами жилого комплекса.
Почему вы считаете, что мои жители захотят создать такой центр?
Потому что существует явный запрос жителей на добрососедство и на разнообразные возможности по месту проживания. Мы провели анкетирование в жилых комплексах в разных городах России (всего более 4 000 анкет). В среднем 90% жителей поддерживают идею создания соседского центра, 60% готовы так или иначе в нём участвовать, 10–­15% жителей становятся лидерами и берут на себя ответственность. Эти цифры очень мало отличаются от проекта к проекту и не зависят от ценового уровня или расположения жилого комплекса.
Есть ли примеры сделанных вами ОКЦ?
Да, есть. У нас четыре реализованных проекта: Ново-­Молоково (Москва), Оазис­-54 (Новосибирск), Культурное подполье (Казань), Загородный квартал (Москва). В работе сейчас находятся ещё три ­центра, в том числе один в Петербурге (О­-Пушкин , проект INKERI в Пушкине, девелопер ЮИТ).
Какие были результаты для девелопера в ваших проектах?
Главным результатом становится увеличение лояльности жителей к застройщику и своему новому жилью, а также рост профессиональной репутации девелопера. Как следствие, жители становятся вашими бесплатными агентами, начинают рекомендовать своим друзьям покупку в своём доме. В «Ново­-Молоково», например, продажи по рекомендации выросли на 40% с момента запуска ОКЦ. В «Оазисе-­54» основной мотивацией при покупке стала «рекомендация друзей». Есть ещё один очень важный результат. Имея контакт со сформированным сообществом жителей, девелопер получает «коллективного заказчика» своих действий. И в его же лице ­конечного пользователя. Жителей выгодно вовлекать и в благоустройство территории, и в выбор арендатора коммерческих помещений. Если вы планируете строить новое жильё, то учтите, что у ваших жителей расширяются семьи, взрослеют дети. Теперь вы сможете спросить у них, какое именно жильё они хотят купить, —­ и вы получите покупателя ДО начала проектирования, а также готовое ТЗ для архитектора.
Зачем мне помогать объединяться активистам? С ними и так много проблем.
Сейчас вас атакует маргинальная часть жителей вашего ЖК. 99% жителей просто исключены из диалога. У них нет площадки, поводов для взаимодействия и консолидации собственного мнения. В создание ОКЦ вовлекается большинство жителей. Маргиналы теперь оппонируют им, а не вам. Многие неадекватные претензии к застройщику или УК гасятся самими жителями в процессе внутреннего обсуждения.
Моя УК постоянно борется с шантажистами. Новое сообщество усложнит жизнь моему управляющему.
Не усложнит, а упростит. У нас есть примеры, как на базе центра гасились конфликты между жителями и УК, находящиеся на этапе подачи искового заявления в суд. Прямой контакт с жителями позволяет скорректировать работу службы эксплуатации, тратить деньги на то, что действительно необходимо, вовлекать жителей в благоустройство и уход за своим домом. Когда жители считают результат «своим», уменьшается вандализм, снижаются затраты на ремонт, покраску, замену стёкол и т.д. Через год работы ОКЦ всегда кардинально повышается уровень доверия между жителями и управляющим. Например, в Ново­-Молоково, на второй год работы центра, жители при поддерке УК регистрируют ТОС.
Есть ли ещё какие­-нибудь плюсы от создания такого центра?
Да, есть. Общественно-культурный центр необходим проектам, рассчитанным на длительный период реализации. Он создаст в ЖК дружелюбную атмосферу и поток информационных поводов, которые будут продавать проект, даже когда прямая реклама уже перестанет работать. Другие плюсы ­— это создание рабочих мест и появление малых бизнесов в месте проживания. У многих жителей появляются новые компетенции, а с ними и возможность изменить свою жизнь, реализовать мечту. Офис вскладчину, созданный жителями Ново­-Молоково, дал 60 рабочих мест и способствовал появлению нескольких семейных предприятий. Люди перестали ежедневно терять 1,5 часа на дорогу от жилья до работы, а затем столько же на обратный путь. Папы получили больше свободного времени и стали проводить его с детьми. Пенсионеры получили возможность общаться с подростками. Молодые мамы подружились с собачниками, проведя совместную фотовыставку. Фирма «Bosch» бесплатно предоставила набор инструментов для общественной столярной мастерской. Муниципалитет выделил ОКЦ ставку библиотекаря и отчитался «наверх» об открытии новой библиотеки в районе. Жители создали «краеведческий музей», в котором рассказывают друг другу о жизни своей семьи и о своих выдающихся родственниках. Продолжать перечисление можно бесконечно, общее число предложенных и реализованных сценариев в наших центрах превышает две сотни. Каждый из этих сценариев является несомненным плюсом для проекта, а, значит, и для девелопера
Есть ли минусы от устройства ОКЦ?
Есть, но их немного. Например, во всех проектах мы встречались со скрытым противодействием рекламной службы заказчика. Это можно понять, потому что мы «залезаем» в их бюджет и одновременно добавляем работу. Всегда есть жители, которые с тревогой задают вопрос «кто будет финансировать общественно-культурный центр?» С теми и другими можно работать и находить ответы, устраивающие всех.
Ваша методика хорошо работает в дешевых проектах, а у меня дорогой проект.
Это не так. Запрос на добрососедство одинаково силён и со стороны бюджетных, и со стороны обеспеченных жильцов. Например, социальное проектирование прекрасно показало себя и в небольшом дорогом проекте «Загородный квартал» (180 домовладений под Москвой). В таких проектах жители предъявляют несколько другие запросы и создают иные функции, но суть от этого не меняется.
У меня большой проект. Сколько потребуется таких центров?
Это зависит от сценариев, востребованных вашими жителями. Оптимальный размер ОКЦ — около 100 м2, зона охвата примерно 300 семей. Если у вас в проекте менее 500 квартир, то, скорее всего, будет достаточно одного центра площадью не более 200 м2. Если проект очень большой, то мы всё равно предлагаем начать с одного центра, чтобы затем совместно с жителями решить, сколько и каких должно быть ­центров.
У меня нет свободного помещения под ОКЦ
Это не страшно, проблема решаема. В нашей практике есть случаи, когда жители рассматривали помещения поблизости или договаривались об аренде с владельцем пустующих коммерческих помещений. Есть пример, когда на ближайшем свободном участке совместно с девелопером под центр проектируется городок из временных конструкций.
Что именно вы будете делать и как долго?
Мы исследуем запросы ваших жителей, выявляем тех, кто готов самостоятельно создавать и наполнять общественно-культурный центр. Затем проводим встречу с активными жителями, в результате которой становится ясно, какой именно центр надо проектировать, кто именно из жителей готов брать на себя ответственность. Это первый этап, он длится 5 недель. Затем совместно с жителями происходит проектирование и создание центра. Этот процесс зависит от множества факторов и может занять несколько месяцев. Когда центр запущен и работает, мы проводим обучение комьюнити-­менеджеров (модераторов) из числа жителей и/или сотрудников девелоперской компании. Кроме того, мы осуществляем сопровождение работы центра, модерируя собрания жителей по особо сложным темам.
Каким образом я смогу влиять на работу центра?
Представители девелопера и управляющей компании присутствуют на всех встречах с жителями. По итогам встреч девелопер сам решает, готов ли он помочь своим жителям в реализации их конкретных идей, или нет. Важно помнить: чем больше жители сделают самостоятельно, тем успешнее будет проект. Жители всегда понимают, что с девелопером и управляющим лучше сотрудничать, чем враждовать, и принимают вас в свой общественно-культурный центр как равноправных партнеров.
Какая помощь вам будет нужна от моих служб?
На первом этапе нам нужен доступ на территорию ЖК, помощь в рассылке электронных писем и смс-­оповещений по базе дольщиков, имеющейся у застройщика, а также оповещение жителей о поквартирном обходе для сбора анкет и доступ в группы жителей в социальных сетях.
Сколько мне придётся потратить на этот проект?
Затраты на этап исследования и первую встречу с жителями не превысят 1,5 млн руб.
Дальше смета расходов девелопера может лежать в диапазоне от нуля до нескольких миллионов рублей за весь проект. Как правило, девелопер предоставляет пустующее помещение, выделяет небольшую сумму на ремонт (основные затраты берут на себя жители) и покрывает коммунальные расходы в первые несколько месяцев. Дополнительно девелопер обычно выделяет в своей структуре ставку куратора, который осуществляет взаимодействие с Оргкомитетом жителей и службами девелопера. Мы стараемся создать положительную экономику центра за счёт конструирования доходных функций, приглашения субарендаторов. В итоге центр начинает генерировать доход, достаточный для покрытия рыночной арендной ставки за помещение и оплаты коммунальных услуг. Таким образом, начиная с какого­-то времени, проект перестаёт требовать финансирования от девелопера.
Не «сдуется» ли ОКЦ через какое-­то время?
Нет. Если принципы, заложенные нами при проектировании, будут соблюдаться, то центр будет устойчивым. Принципы простые: центр должен быть самостоятельным, самоокупаемым, быть вне политики и вне религии. Созданные нами центры уже существуют 2–3 года и продолжают развиваться.
В моём проекте предусмотрен торговый центр. Можете ли вы помочь?
Да. Наша технологи применима не только к жителям, но и к бизнесам и сообществам. У нас есть опыт создания творческого кластера в ТЦ ВДНХ­-Экспо (Уфа). Этот кластер стал основой реконцепции торгового центра, создал новые активности и привлек тысячи новых посетителей. В результате заполняемость арендных площадей ТЦ повысилась с 35 до 90%. Работая одновременно и с жителями и с бизнесами (креативными или сетевыми), можно выбрать устойчивый состав арендаторов, оценить будущий спрос и предпочтения покупателей. Общественно-культурный центр также может стать одним из ключевых якорей торгового комплекса.
Зачем вы этим занимаетесь? Только ради заработка?
Нет, не только. Нам интересно создавать и развивать сообщества, усложнять сценарии их существования и расширять взаимодействие между ними. Мы считаем, что путь преобразований «снизу вверх» может изменить нашу страну к лучшему.
Made on
Tilda